Ključne informacije:
- Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Srbiji, ali postoje razlike u uslovima između fizičkih i pravnih lica, kao i ograničenja u odnosu na srpske državljane.
- Prilikom kupovine nekretnina neophodno je obezbediti važeći pasoš, uverenje o nekažnjavanju, dokaz o sredstvima, potvrdu o poreskom statusu, izvod iz katastra, ugovor o kupoprodaji i notarski overen prevod svih dokumenata.
- Proces kupovine završava se notarskom overom ugovora o kupoprodaji, nakon koje kupac plaća porez na prenos apsolutnih prava i registruje novi status vlasnika u katastru nepokretnosti.
Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Srbiji i procedura je krajnje jednostavna. Ukoliko ste nedavno bili u poseti Srbiji i toliko vam se dopala da ste odlučili da investirate u stan, kuću ili vikendicu ovde, imamo dobre vesti!
Nekretnina iz snova vrlo lako može postati vaša, ali se uslovi razlikuju i postoje neka ograničenja u odnosu na one koje srpski državljani treba da ispunjavaju. Takođe, postoje i razlike za fizička i pravna lica. Zbog toga smo pripremili ovaj detaljni blog u kom ćemo se pozabaviti koracima koji vas očekuju na putu do vlasništva nad nekretninom u Srbiji. A ukoliko ste u potrazi za savršenom nekretninom u novogradnji na mirnom mestu okruženom prirodnim bogatstvima centralne Srbije, zgrada Bombona u Vrnjačkoj Banji je idealno mesto za vas!
Pošaljite brzi upit
Imate pitanje? Upišite svoje kontakt podatke i Bombona tim će Vas kontaktirati u najkraćem roku.
#1 Proces kupovine nekretnine za strane državljane
Kupovina nekretnine je jedan od najvažnijih trenutaka u svačijem životu, zbog čega je neophodno dobro se pripremiti. Prvi korak je kreiranje ponude, a ako je ponuda prihvaćena, prelazi se na detaljniju procenu i pripremu ugovora.
Pre nego što se obaveže na kupovinu, kupac treba da zatraži profesionalni pregled nekretnine. Ovaj pregled obuhvata proveru fizičkog stanja objekta, kao i potencijalnih pravnih smetnji koje bi mogle uticati na vlasništvo, to se odnosi pre svega na objekte u starogradnji.
Kada je reč o novogradnji i kupovini nekretnina koje su još uvek u procesu izgradnje, treba imati u vidu da ovakvi stanovi obično u tzv sivoj fazi imaju povoljnije cene, a o svim fazama gradnje i budućem objektu ćete više informacija dobiti direktno od investitora.
Takođe, preporučuje se angažovanje licenciranog procenitelja koji će proceniti tržišnu vrednost nekretnine što je neophodno ukoliko se nekretnina plaća kreditom.
Potrebna dokumentacija
Iako ovo zavisi od različitih faktora, evo osnovnih dokumenata koja će stranom državljaninu gotovo sigurno biti potrebna pri kupovini nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije:
Važeći pasoš – ovo je osnovni dokument koji potvrđuje identitet kupca.
Uverenje o nekažnjavanju – ovaj dokument se često traži kako bi se potvrdilo da strani državljanin nema kriminalnu prošlost.
Dokaz o sredstvima – dokaz da kupac ima finansijska sredstva za kupovinu nekretnine (može biti izvod iz banke, dokaz o poreklu sredstava, itd.).
Potvrda o poreskom statusu – neki procesi zahtevaju dokaz o poreskom statusu kupca u njegovoj zemlji.
Izvod iz katastra – da se utvrdi da li nekretnina ima terete i da li je pravno čista.
Ugovor o kupoprodaji – pravno obavezujući dokument koji definiše uslove pod kojima se nekretnina prodaje.
Notarski overen prevod svih dokumenata na srpski jezik – svi dokumenti dostavljeni na stranom jeziku moraju biti prevedeni i overeni od strane ovlašćenog sudskog tumača.
Moguće je da će biti potrebno još nekoliko specifičnih dokumenata, u zavisnosti od pojedinačnih okolnosti.
Kada su sve provere završene i dokumentacija spremna, sastavlja se ugovor o kupoprodaji. Ugovor treba da sadrži sve detalje transakcije, uključujući opis nekretnine, cenu, uslove plaćanja i obaveze oba ugovorna lica.
Uloga notara je ključna u ovom procesu. Notar overava ugovor, čime se garantuje njegova pravna validnost. Notar takođe pomaže u upisu prava vlasništva na ime kupca u zemljišne knjige, što je finalni korak u transferu vlasništva.
Po overi ugovora, kupac je dužan da plati porez na prenos apsolutnih prava. Visina poreza varira zavisno od vrednosti nekretnine i lokalnih propisa. Takođe, moguće su i druge takse i troškovi povezani sa registracijom nekretnine.
Poslednji korak je registracija novog vlasnika u katastru nepokretnosti. Ovaj postupak formalno završava proces kupovine, dajući kupcu pravni status vlasnika.
#2 Razumevanje zakonskih okvira za kupovinu nekretnina u Srbiji od strane stranaca
Ukoliko vas je interesovalo dali stranci mogu kupovati nekretnine u Srbiji i pod kojim uslovima, odgovor je da je kupovina nekretnina u Srbiji za strane državljane regulisana zakonima koji omogućavaju, ali i ograničavaju prava na sticanje vlasništva nad nekretninama. Šta to znači i zašto je razumevanje pravnog okvira ključno za sve strane državljane?
Za početak, zakon nalaže da je neophodno da postoji reciprocitet između Srbije i zemlje iz koje dolazi strani državljanin koji je fizičko lice, odnosno da i naši državljani mogu posedovati nekretninu u njegovoj zemlji porekla. Kod stranaca koji su pravna lica malo je drugačije. Osim reciprociteta između država potrebno je da oni imaju i registrovanu delatnost u Srbiji, kao i svoj poslovni račun.
Prema Zakonu o porezima na imovinu, na strane državljane se odnose isti propisi kao na pravna lica srpskog državljanstva.
Dalje, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa reguliše pravo stranih lica (fizičkih i pravnih) na sticanje prava svojine nad nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije po dva osnova:
- Pravnim poslovima inter vivos (ugovori o kupoprodaji, ugovori o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju i drugi);
- Pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem).
U nastavku pročitajte više o svakom od njih.
Sticanje pravnim poslovima među živima (inter vivos)
Prema stavu 1 člana 82a Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje se da strana fizička i pravna lica koja obavljaju neki vid delatnosti u našoj zemlji pod uslovima uzajamnosti mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje delatnosti.
Prema stavu 2, strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji takođe može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stan u stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije.
Takođe, u skladu sa članom 82a stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, ako fizičko lice ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može ni sticati svojinu na drugim vrstama zemljišta, osim ako je reč o zemljištu na kom se nalazi njihov stan ili stambena zgrada, odnosno zemljište koje služi za redovnu stambenu upotrebu.
Treba napomenuti i da se Zakonom o poljoprivrednom zemljištu izričito zabranjuje, kako stranim fizičkim tako i pravnim licima, vlasništvo nad poljoprivrednim zemljištem, što podrazumeva njive, vinograde i pašnjake i sl.
Kada je reč o vrstama uzajamnosti koje su nepohodne za sticanje nepokretnosti u Srbiji, one se ne navode u Zakonu, te se polazi od toga da za sticanje nije neophodno postojanje ugovorne uzajamnosti sa odnosnom stranom državom. Dovoljno je da zakonodavstvo te države dozvoljava sticanje nepokretnosti za strana lica i to pod uslovima koji se ne razlikuju značajno od uslova koje propisuje zakon u Srbiji, kao i da je u praksi državljanima Srbije dozvoljeno da stiču nepokretnosti na teritoriji te strane države. Ovo se naziva faktički reciprocitet.
Iako formalna uzajamnost postoji samo sa nekim državama na osnovu starih ugovora o trgovini i plovidbi, primenjuje se i faktički reciprocitet koji omogućava Srbima da kupuju nekretnine u tim državama, čime se uzajamnost praktično potvrđuje.
U tabeli pred vama nalaze se države sa kojima je Republika Srbija potpisala bilateralni ugovor koji reguliše sticanje nepokretnosti za strance.
Države u odnosu na koje je potvrđen reciprocitet (inter vivos transfer)
- Argentina
- Australija
- Austrija
- Azerbejdžan
- Bahrain
- Belgija
- Belize
- Belorusija
- Bosna i Hercegovina
- Brazil
- Britanska Devičanska Ostrva
- Bugarska
- Češka
- Crna Gora
- Danska
- DNR Kongo
- Dominikanska Republika
- Egipat
- El Salvador
- Finska
- Francuska
- Grčka
- Gruzija
- Holandija
- Hrvatska
- Iran
- Irska
- Italija
- Izrael
- Japan
- Jemen
- Jermenija
- Jordan
- Južnoafrička Republika
- Kanada
- Katar
- Kazahstan
- Kina
- Kipar
- Kolumbija
- Kuba
- Letonija
- Liban
- Lihtenštajn
- Litvanija
- Luksemburg
- Mađarska
- Malta
- Maroko
- Meksiko
- Moldavija
- Nemačka
- Norveška
- Novi Zeland
- Panama
- Peru
- Poljska
- Portugal
- Republika Koreja
- Rumunija
- Ruska Federacija
- Senegal
- Singapur
- Sirija
- Sjedinjene Američke Države
- Slovačka
- Slovenija
- Španija
- Šri Lanka
- Švajcarska
- Švedska
- Turska
- Ujedinjeni Arapski Emirati
- Ukrajina
- Uzbekistan
- Velika Britanija
- Zambija
Sticanje svojine na nepokretnostima pravnim poslovima mortis causa
Članom 82b Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa je propisano da strana fizička lica mogu pod uslovima uzajamnosti sticati i pravo svojine na nepokretnostima koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije nasleđivanjem i to pod istim uslovima kao domaći državljani.
Sticanje nepokretnosti je s jednim brojem država uređeno bilateralnim ugovorima o pravnoj pomoći. Ovi ugovori sadrže klauzulu nacionalnog tretmana, tj predviđaju da državljani jedne strane ugovornice mogu da naslede imovinu na teritoriji druge strane ugovornice pod istim uslovima, u istom obimu kao domaći državljani.
Na ovaj način obezbeđena je ugovorna (diplomatska) uzajamnost. Takvo rešenje sadržano je u ugovorima o pravnoj pomoći, kao i ugovorima o trgovini i plovidbi.
Za sticanje svojine nasleđivanjem, nije nužno neophodno postojanje ugovornog reciprociteta, već je dovoljan i faktički reciprocitet po ovom pitanju. Uz pretpostavku da svaka država priznaje pravo nasleđivanja nepokretnosti našim državljanima dok se ne dokaže suprotno. Dakle, strani državljani mogu nasleđivati nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije na osnovu pretpostavljene faktičke uzajamnosti, s tim što zainteresovane strane mogu dokazivati suprotno.
Države u odnosu na koje je potvrđen reciprocitet (mortis causa transfer)
- Albanija
- Austrija
- Belorusija
- Bosna i Hercegovina
- Bugarska
- Češka
- Crna Gora
- Holandija
- Hrvatska
- Izrael
- Japan
- Kanada
- Mađarska
- Mongolija
- Poljska
- Rumunija
- Rusija
- Severna Makedonija
- Sjedinjene Američke Države
- Slovačka
- Slovenija
- Ukrajina
- Velika Britanija
Ako vaša zemlja nije spomenuta u prethodnim tabelama, još uvek postoji mogućnost da kupite nekretninu u Srbiji, pod uslovom da postoji faktički reciprocitet.
Faktički reciprocitet znači da zakonodavstvo države iz koje dolazite omogućava Srbima da kupuju nekretnine pod istim uslovima koje Srbija primenjuje za građane te zemlje. Bitno je napomenuti da nije dovoljno samo da zakoni postoje, već moraju biti aktivno primenjeni u praksi.
Kada se radi o prenosu prava vlasništva, uticaj faktičkog reciprociteta varira zavisno od tipa transakcije. Za transakcije među živima, svako ko želi da kupi nekretninu mora individualno dokazati postojanje reciprociteta. To podrazumeva slanje zahteva za potvrdu reciprociteta Ministarstvu pravde Republike Srbije, uz plaćanje takse od 1.990,00 dinara.
S obzirom na formalnost ovog procesa, preporučuje se angažovanje pravnog savetnika za pomoć u podnošenju zahteva. Odluka ministarstva donosi se obično za dve do tri nedelje, nakon čega podnosilac zahteva može saznati da li ima pravo na kupovinu nekretnine.
#3 Pronalaženje idealne nekretnine
Pronalaženje idealne nekretnine u Srbiji stranim državljanima može biti uzbudljiv i perspektivan poduhvat, posebno uzimajući u obzir trenutne tržišne trendove i sve veće interesovanje za ulaganje u različite delove zemlje, uključujući turistička i manja mesta koja nisu centar velikih urbanih središta poput Beograda.
Trenutni trendovi na tržištu nekretnina
U Srbiji se u poslednjih nekoliko godina primećuje stabilan rast broja prodatih nekretnina. Prema podacima iz različitih izvora, tržište nekretnina beleži godišnji rast prodaje, koji je u velikoj meri podstaknut i povećanim interesovanjem stranih investitora i to najviše ruskih državljana, ali i Srba iz dijaspore.
Izveštaji ukazuju da je Beograd, kao glavni grad, i dalje najpopularnija destinacija za kupovinu, ali interesovanje za manja, mirnija i ekološki privlačnija mesta takođe raste. Turistička mesta poput Vrnjačke Banje sve su češći izbor za kupovinu kako za lokalne tako i za strane kupce.
Zašto stranci sve više investiraju u manja turistička mesta?
Razloga za ovakav trend je mnogo. Prvo, mnogi stranci traže destinacije koje nude miran život i odmor od urbanog stresa, a Srbija svojim bogatim prirodnim resursima i lepotama nudi upravo to. Drugo, cene nekretnina u ovim oblastima su često povoljnije u poređenju sa velikim gradovima, što ih čini atraktivnijim za kupovinu.
Turistička mesta poput Vrnjačke Banje nude jedinstvenu kombinaciju prirodne lepote i razvijene infrastrukture koja je privlačna za investitore, bilo da imaju u planu život na ovoj lokaciji ili kupuju nekretnine u svrhe izdavanja zarad generisanja dodatnog prihoda. Ovi lokaliteti nude sve potrebne sadržaje za udoban život, uključujući zdravstvene ustanove, škole, restorane i kulturne institucije, kao i brojne mogućnosti za rekreaciju i odmor.
Ukoliko dolazite iz inostranstva i imate u planu kupovinu kuće ili stana preporučuje se prethodna dobra priprema. Koristite pouzdane izvore i platforme za nekretnine ili tražite proverene investitore sa bogatim portfoliom izrađenih projekata na vašoj željenoj lokaciji. Primer takvog investitora je Benicassim doo, investitor zgrade Bombona u Vrnjačkoj Banji čije dosadašne realizovane objekte i njihove karakteristike možete videti širom Banje i okoline, kao i u Beogradu.
Isplanirajte i posetu Srbiji kako biste lično razgledali nekretnine. Razgledanje ne samo da vam omogućava da steknete bolji osećaj za prostor i okolinu, već vam može pomoći da donesete informisanu odluku. Uvek se preporučuje i da pravni stručnjak pregleda svu dokumentaciju pre kupovine kako biste bili sigurni da su svi pravni aspekti u redu.
Nadamo se da vam je ovaj tekst rešio sve nedoumice i odgovorio na pitanja o procesu kupovine nekretnine u Srbiji za strance.
