Kupoprodajni ugovor za stan i stan u izgradnji – procedura i obavezni elementi

Kupovina stana je značajan finansijski korak i donošenje prave odluke zahteva temeljno razumevanje kupoprodajnog ugovora.

Ovaj dokument ne samo da predstavlja pravni okvir za transfer vlasništva, već i štiti prava i interese oba učesnika u transakciji. U ovom blogu detaljno ćemo objasniti šta kupoprodajni ugovor za stan sadrži, kako se formira cena, te ćemo prikazati primer takvog ugovora.

Ukoliko ste trenutno u potrazi za nekretninom, investiranje u zgradu Bombona u Vrnjačkoj Banji u fazi izgradnje može biti izuzetno profitabilno, pre svega zbog izuzetno povoljnih cena u prvim fazama izgradnje, ali i trenda rasta popularnosti Banje i vrednosti nekretnina na ovoj lokaciji. Zato ostanite sa nama kako biste saznali više i o specifičnostima kupoprodajnog ugovora za stanove u izgradnji!

Pošaljite brzi upit

Imate pitanje? Upišite svoje kontakt podatke i Bombona tim će Vas kontaktirati u najkraćem roku.

Please enable JavaScript in your browser to complete this form.

Vaše ime i prezime *

Vaš E-MAIL *

Pošaljite

Šta je kupoprodajni ugovor za stan?

Kupoprodajni ugovor za stan je ključni pravni dokument koji formalizuje prenos prava vlasništva nad nekretninom između prodavca i kupca.

Da bi bio pravno validan i izvršiv, ovaj ugovor mora da bude precizno formulisan i obuhvatiti sve važne detalje transakcije, a zatim i overen od strane ovlašćenog notara. S obzirom na njegovu važnost, razumevanje svakog aspekta kupoprodajnog ugovora je esencijalno za obe strane uključene u transakciju.

Prvo i osnovno, kupoprodajni ugovor mora jasno identifikovati strane ugovora, tj. prodavca i kupca. U ovom delu dokumenta moraju biti navedeni puni pravni identiteti, adrese stanovanja i matični brojevi strana. Ovo osigurava da su sve strane pravilno identifikovane i da mogu biti pravno procesuirane u slučaju sporova.

Drugi vitalni element ugovora je opis nekretnine. Detaljno opisivanje nekretnine uključuje adresu, površinu, broj soba, i druge karakteristike stana koji se prodaje. Takođe, bitno je navesti i pravni status imovine, kao što su informacije o tome da li je stan uknjižen, da li postoje tereti ili ograničenja u vezi sa imovinom, što može uključivati hipoteke ili zakonska ograničenja na raspolaganje imovinom.

Treći ključni aspekt ugovora je cena stana. U ovom segmentu se mora jasno navesti iznos koji kupac obavezuje da plati, kao i način i uslovi plaćanja. Ovo uključuje detalje o tome da li će plaćanje biti izvršeno jednokratno ili u ratama, preko banke ili u gotovini, u kojoj valuti, kao i sve relevantne rokove za plaćanje.

Pored cene, ugovor treba da sadrži i klauzule o prenosu vlasništva, koje definišu proces i vreme kada će kupac formalno postati vlasnik stana. To obično uključuje i regulisanje predaje ključeva i prava na posed nekretnine, što se obično dešava nakon što je cena u potpunosti isplaćena.

Jedna od najvažnijih sekcija svakog kupoprodajnog ugovora jesu garancije i izjave prodavca. Ove izjave mogu potvrditi da na nekretnini nema neprijavljenih tereta, da nekretnina nije predmet pravnih sporova, i da prodavac ima pravni osnov za prodaju stana. Ove garancije štite kupca od mogućih budućih problema sa pravom vlasništva.

Zaštita prava i interesa obe strane je takođe bitna, stoga ugovor često sadrži i odredbe koje regulišu postupanje u slučaju eventualnih sporova, kao što su klauzule o arbitraži ili nadležnom sudu za rešavanje sporova.

Važno je još jednom napomenuti da je za valjanost kupoprodajnog ugovora neophodno da bude overen od strane notara. Notarska overa garantuje pravnu snagu dokumenta i neophodna je za dalje upisivanje promene vlasništva u katastarske knjige, što je finalni korak u procesu kupovine.

Sve u svemu, kupoprodajni ugovor za stan nije samo formalnost, već ključan dokument koji obezbeđuje zakonitost i sigurnost jedne od najznačajnijih investicija koje pojedinac može napraviti. Zbog toga je preporučljivo da se angažuju pravni stručnjaci koji će pomoći u interpretaciji i formulisanju svih aspekta ugovora kako bi se izbegli bilo kakvi budući problemi i nesporazumi. Jasan i pravilno sastavljen kupoprodajni ugovor je temelj za miran i siguran početak nove životne etape u novom domu.

Koja su potrebna dokumenta za overu kupoprodajnog ugovora za stan kod notara?

Javni beležnik za obavljanje overe zahteva dostavljanje određene dokumentacije kako bi mogao overiti kupoprodajni ugovor za stan.

Evo spiska potrebnih dokumenata za overu kupoprodajnog ugovora za stan kod notara:

• Izvod iz Agencije za privredne registre (potreban kada se stan kupuje od investitora) – Agencija sadrži centralnu bazu podataka u kojoj su registrovani preduzetnici, privredna društva, zadruge i zadružni savezi, javna preduzeća, ogranak i predstavništvo stranog privrednog društva, kao i drugi oblici organizovanja u skladu sa zakonom.
• Vlasnički list (potreban je kada se stan kupuje direktno od vlasnika) – predstavlja dokaz o vlasništvu nad stanom.
• Građevinska dozvola za objekat u izgradnji.
• Lične karte potpisnika ugovora.

Koja je cena kupoprodajnog ugovora za stan?

Cena overe kupoprodajnog ugovora za stan kod notara zavisi od vrednosti nekretnine i izražava se kroz tarifni sistem bodova, koji se zatim konvertuju u novčani iznos.

Overa kupoprodajnog ugovora za stan za iznos do 600.000 dinara iznosi 60 bodova, dok se za nekretnine vrednosti od 600.001 do 2.500.000 dinara naplaćuje 100 bodova. Za stanove vrednosti između 2.500.001 i 5.000.000 dinara, naknada je 140 bodova, i tako dalje, sve do maksimalno 4.000 bodova za nekretnine čija je vrednost veća od 14.000.000 dinara​.

Konverzija bodova u dinare radi se množenjem broja bodova sa faktorom 180, a zatim i sa 0,6 kako bi se dobio iznos u dinarima koji uključuje i PDV. Na primer, za stan vrednosti oko 7.000.000 dinara, nagrada iznosi 200 bodova, što se dalje preračunava u 21.600 dinara​​.

Cene overe kupoprodajnog ugovora za stan

Pored osnovne cene overe, u praksi se često sreću i dodatni troškovi poput sastavljanja predugovora ili dopuna i raskida ugovora, za koje se tarifira 50% od osnovne premije​​. U svakom slučaju, veoma je važno da se potencijalni kupci detaljno informišu o svim potencijalnim troškovima pre samog zaključivanja ugovora kako bi se izbegla bilo kakva iznenađenja.

Po čemu se razlikuje kupoprodajni ugovor za stan u izgradnji?

Kupoprodajni ugovor za stan i ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji u Srbiji se pravno razlikuju u nekoliko ključnih aspekta. Evo osnovnih razlika:

Predmet ugovora

Kupoprodajni ugovor za stan se odnosi na već izgrađene stambene jedinice. Kupac kupuje stan koji je već završen i spreman za useljenje.

Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji se odnosi na stanove koji su još uvek u fazi izgradnje. Ovaj ugovor obuhvata dodatne rizike i zahteva specifične garancije jer stan još nije fizički završen i postoji mogućnost da izgradnja bude odložena ili nezavršena.

Regulativa i zaštita

Ugovori o kupoprodaji stana u izgradnji su obično regulisani detaljnijim pravilima da bi se zaštitili kupci od potencijalnih rizika nezavršene gradnje. Na primer, prodavac mora imati sve neophodne dozvole i garantovati rokove za završetak radova.

Za standardni kupoprodajni ugovor, fokus je na transferu vlasništva nad već izgrađenim i legalizovanim objektom.

Finansijske implikacije

Pri kupovini stana u izgradnji, isplata se često vrši u ratama koje su usklađene sa fazama izgradnje. Takođe, cene mogu biti niže u ranoj fazi projekta.

Kupovina gotovog stana obično zahteva plaćanje celokupne sume odjednom ili uz finansiranje putem stambenog kredita.

Rizici

Kupovina stana u izgradnji nosi rizike kao što su odlaganja u izgradnji, promene u projektu ili čak propast graditelja. Kupovina gotovog stana ima manje rizika vezanih za samu izgradnju, ali je važno proveriti pravni status nekretnine i da li postoje tereti na njoj.

Ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji zahteva dodatne opreze i obično detaljnije ugovorne klauzule da bi se zaštitili interesi kupaca u situacijama koje nisu predvidive, dok je kupoprodajni ugovor za već izgrađeni stan više usmeren na standarde transakcije nekretnina.

Neophodno je zato pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji stanova u izgradnji temeljno istražiti investitore kako biste osigurali pouzdanost i kvalitet. Tražite etablirane građevinske investitore sa brojnim uspešnim projektima iza sebe kao što je Benicassim. Proučavanje iskustava vlasnika stanova i referenci izvođača građevinskih radova takođe vam može pružiti dragocene uvide u pouzdanost, stil gradnje i karakteristike koje možete očekivati kod vaše nove nekretnine.

Ovaj proces omogućava vam da steknete najbolju sliku o investitoru i projektu u koji planirate da investirate pre nego što se obavežete ugovorom, što je ključno za sigurnost i zadovoljstvo u dugoročnoj perspektivi.

Kupoprodajni ugovor za stan – primer

U zakonu o prometu nepokretnosti (https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_prometu_nepokretnosti.html), možete saznati sve najvažnije delove ugovora i informisati se o specifičnostima, a u nastavku pogledajte i kako izgleda jedan primer kupoprodajnog ugovora za stan u praksi:

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI zaključen u _______________________ dana ____________ godine, između ugovornih strana:

1. _________________________ iz ___________________, ul. ___________________ br. ____, kao prodavca __________________ (predmet kupoprodaje), s jedne strane i

2. _________________________ iz ___________________, ul. ___________________ br. ____, kao kupca ________________, s druge strane.

UGOVORNE STRANE SU SE SPORAZUMELE O SLEDEĆEM:

ČLAN 1. Predmet ovog ugovora o kupoprodaji je _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (bliže određenje predmetne nepokretnosti).

ČLAN 2. Prodavac prodaje, a kupac kupuje ________________________________ iz člana 1. ovog ugovora, po međusobno ugovorenoj ceni od _______________ (slovima:_____________________) dinara.

ČLAN 3. Zaključenjem ovog ugovora, ugovorne strane potvrđuju da je kupcu predata u posed nepokretnost iz člana 1. ovog ugovora, ispražnjena od lica i stvari.

ČLAN 4. Prodavac garantuje kupcu da danom overe ovog ugovora kod Suda, na predmetnoj nepokretnosti nema nikakvih tereta, da nepokretnost nije predmet nikakvog spora, ni drugog pravnog posla i da prema istoj treća lica nemaju nikakvih prava ni potraživanja, te se obavezuje da kupcu pruži zaštitu od evikcije. Prodavac garantuje kupcu da predmetna nepokretnost nema nikakvih skrivenih nedostataka, a kupuje se u viđenom stanju.

ČLAN 5. Ugovorne strane su se sporazumele da ________________ snosi troškove overe ovog ugovora i porez na prenos apsolutnih prava po ovom ugovoru.

ČLAN 6. Prilikom predaje ________________________ (predmetne nepokretnosti) u posed, prodavac je dužan predati kupcu svu dokumentaciju koja se odnosi na pravo svojine na nepokretnosti, priznanice o plaćenim uslugama, naknadama i porezima koje se odnose na korišćenje predmetne nepokretnosti, zaključno sa danom predaje nepokretnosti.

ČLAN 7. Prodavac je saglasan da na osnovu ovog ugovora kupac može upisati pravo svojine u zemljišnim knjigama na svoje ime, kao novi vlasnik i držalac te nepokretnosti, bez davanja posebne izjave i prisustva prodavca. Ova izjava je „clausula intabulandi“.

ČLAN 8. Ugovorne strane su saglasne da će uzajamne sporove rešavati mirnim putem a ako ne postignu sporazum, spor će rešavati nadležni sud u ________________.

ČLAN 9. Ugovorne strane su ovaj ugovor pročitale i razumele, te ga u znak saglasnosti i pristanka svojeručno potpisuju.

ČLAN 10. Ovaj ugovor je sačinjen u pet istovetnih primeraka, od kojih tri pripadaju kupcu, a jedan primerak pripada prodavcu, dok je jedan primerak za Sud.

U ___________________, dana ___________________ godine.

Prodavac, Kupac, ______________________ ______________________

Dodatni saveti za sklapanje ugovora

Evo dodatnih saveta koji će vam biti korisni prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora za stan, posebno kada je reč o nekretninama u izgradnji:

Pri overi ugovora nemojte zaboraviti da od Javnog beležnika tražite još jedan otpravak (original Ugovora), jer će vam biti potreban za katastar. Cena takvog otpravka u ovom trenutku, iznosi 1800 din.

Postarajte se da vam svaki korak u procesu bude sasvim razumljiv i posavetujte se sa pravnim licima ukoliko je potrebno jer je ovo pre svega vaša investicija u vašu budućnost i vama je u interesu da sve protekne u najboljem mogućem redu i uz maksimalnu uštedu vremena i resursa.

Ukoliko razmatrate kupovinu u novogradnji, investiranje u zgradu Bombona u Vrnjačkoj Banji u fazi izgradnje može biti izuzetno profitabilno, pre svega zbog povoljnih cena u prvim fazama izgradnje, ali i trenda rasta popularnosti Banje i vrednosti nekretnina na ovoj lokaciji. Razmotrite naše savete kako biste osigurali da vaša investicija bude sigurna i uspešna, a sklapanje i overa kupoprodajnog ugovora protekne što jednostavnije.